Kredit Pemilikan Rumah

aacchhyy
Have question for our experts ?
Feel free to ask them here!
Astri Widyastuti
Mortgage Manager di salah satu bank swasta di Indonesia.

Urban Mama Papa tentu familiar dengan KPR atau Kredit Pemilikan Rumah. Yakin deh untuk sebagian besar dari kita, memiliki rumah sendiri adalah salah satu cita–cita. Berhubung harga rumah selalu naik dan belum tentu kita memiliki uang tunai untuk membelinya, maka kredit pemilikan rumah adalah alternatif yang baik.
Jangan takut dengan kata kreditnya ya Mama karena berbeda dengan kartu kredit dan kredit kepemilikan mobil, KPR adalah kredit yang produktif.

Kenapa?
Karena perhitungannya efektif. Yang dimaksud dengan perhitungan efektif adalah bunganya dihitung dari sisa pokok hutang kita setiap bulannya, sehingga akan menurun seiring dengan menurunnya pokok hutang kita dan kalau mau dilunasi, kita hanya membayar dari sisa pokok saja, bukan pokok dan bunga seperti kredit mobil dan kartu kredit. Ditambah lagi harga rumah di Indonesia pada umumnya naik setiap tahunnya.
KPR sendiri, pada dasarnya adalah kredit jangka panjang. Jangka waktunya, bisa sampai 15 maupun 20 tahun. Jangka waktunya panjang ya, Mama. Di Amerika bisa sampai 30 tahun lho.

Jadi, penting untuk kita menyadari bahwa bunga yang ditawarkan bank saat ini adalah “honeymoon” rate dan hanya murah di awal masa kredit. Biasanya 1 sampai 2 tahun pertama saja, istilah bank untuk ini adalah bunga fix dan untuk tahun selanjutnya bunga yang diberikan bank mengikuti situasi pasar, atau bahasa bank adalah bunga floating. Sehingga setelah masa fix berakhir, cicilan KPR memang akan berubah.

Untuk mama yang tidak mau “pusing” dengan perubahan bunga, bisa juga mengambil KPR syariah. Hampir semua bank saat ini sudah menyediakan unit syariah maupun membuka Bank Syariah. Dalam KPR syariah, untuk sistim murabahah, margin yang diberikan sudah tetap sampai akhir periode kredit, sehingga cicilannya tidak akan berubah lagi. Walaupun biasanya lebih mahal dibandingkan bunga fix dari bank konvensional. The choice is yours, Mama.

Pada waktu kita mengambil KPR, kita akan membayar setiap bulan, sejumlah cicilan yang terdiri atas pokok dan bunga. Biasanya untuk yang mengambil KPR diatas 7 tahun, di tahun–tahun pertama komposisinya akan lebih besar porsi bunga dibandingkan dengan pokok. Jadi jangan kaget ya Mama kalau di tahun ke 3, sisa pokok kita baru berkurang sedikit. Baru di pertengahan tenor kredit biasanya komposisi bunga dan pokok seimbang dan di tahun-tahun berikutnya porsi pokok akan lebih besar dibandingkan porsi bunganya.

Sekarang bagaimana kalau Mama menginginkan porsi pokok dan bunganya seimbang? Kalau kemampuan mencicil cukup, Mama bisa ambil jangka waktu antara 3 sampai 7 tahun. Tapi kalau dianggap tidak mencukupi, tidak usah dipaksakan. Lebih baik ambil jangka waktu yang lebih panjang, dengan cicilan yang tidak memberatkan pengeluaran. Akan sangat membantu bila bank dimana kita mengambil KPR, memiliki kemudahan bebas penalti, untuk pelunasan KPR, baik pelunasan seluruhnya maupun pelunasan sebagian. Biasanya setelah lewat fix period, bank sudah tidak memberikan penalti, tapi ada juga yang masih mengenakan penalti pelunasan sampai akhir periode KPR.
Karena dengan kemudahan itu, kapanpun Mama memiliki rejeki lebih, mungkin dari bonus kantor atau hasil bisnis kecil Mama, bisa membantu mengurangi pokok pinjaman KPR dan tentunya kredit akan lunas lebih cepat.

Uang muka atau dowm payment juga harus kita siapkanuntuk rumah tersebut. Ya Mama, bank biasanya hanya membiayai 80% sampai 90% dari harga rumah atau bahkan untuk rumah second hand, pembiayaan dilihat dari nilai appraisal bank. Selain itu, harus disiapkan juga biaya AJB (Akta Jual Beli) dan pajak jual beli, biasanya sekitar 5 sampai 6% totalnya dari harga rumah dan terakhir harus disiapkan juga biaya KPR itu sendiri biasanya sekitar 4% (maks) dari pinjaman kreditnya.
Biaya KPR sendiri biasanya terdiri atas biaya bank atau provisi, administrasi dan asuransi jiwa maupun asuransi kebakaran dan biaya notaris. Fungsi asuransi jiwa di sini adalah kalau terjadi risiko kematian, asuransi akan melunasi kredit tersebut ke bank sehingga tidak menjadi beban bagi ahli waris.
Satu hal lagi, selama jangka waktu kredit , sertifikat rumah Mama akan disimpan di Bank, dengan dipasang hak tanggungan atau hipotik, yang berarti apabila terjadi default yang menyebabkan bank terpaksa harus melelang rumah tersebut, maka bank berhak mendapatkan dari hasil penjualan maksimal sebesar nilai hipotik rumah tersebut.

Selamat mencari rumah idaman, urban Mama!

37 Comments

  1. MamaAlula
    Rina Aulia July 7, 2011 at 12:11 pm

    permatax gw mbak achy!! :p
    I like your writings

    1. aacchhyy
      Astri Widyastuti July 7, 2011 at 3:02 pm

      makasih mama lulaaaaaa :)

  2. otty
    Pangastuti Sri Handayani July 7, 2011 at 1:41 pm

    Eh kalo kredit pemilikan tanah gimana? Kira2 mendingan diambil ato jangan ya? Soalnya harga tanah kan juga naik terus…

    1. aacchhyy
      Astri Widyastuti July 7, 2011 at 3:05 pm

      bisa juga mbak, cuma biasanya jangka waktu dari bank tdk sepanjang KPR, sekitar 5 tahun, dan biasanya hanya di developer tertentu, tergantung kebijakan banknya juga. Jangan lupa diperhitungkan untuk biaya pembangunan rumahnya ya:)

  3. ninit
    ninit yunita July 7, 2011 at 1:59 pm

    hi chy, thanks ya artikelnya :)
    punya rumah sendiri itu memang indah yaaa… rasanya gimana gitu :)

    deg2an nih menghadapi honeymoon rate KPA gw yang bentar lagi udahan :D

    1. aacchhyy
      Astri Widyastuti July 7, 2011 at 3:09 pm

      sama – sama nit :) kalau untuk yg ambil KPRnya 2006 dimana bunga sangat tinggi waktu itu, sekarang mungkin sedang senyum-senyum karena bunganya turun hehe…

  4. Travinan
    Travina July 7, 2011 at 2:23 pm

    duh, jadi pengen konsultasi nih ! bank mana yang lumayan “baik” dalam hal bunga hiqs8

    1. aacchhyy
      Astri Widyastuti July 7, 2011 at 3:14 pm

      Sekarang persaingan bank dalam KPR ketat kok mbak, jadi semua bank pasti berlomba memberikan bunga terbaik. Kalau beli rumah di developer besar, biasanya mereka update untuk bunga terbaru bank yg bekerja sama dengan mereka. Yang penting, tanyakan juga ke sales bank tersebut, bunga eksisting atau floating saat ini di bank tsb. Dari situ bisa didapat gambaran mana yg paling murah :)

  5. marinania
    marina gardenia July 7, 2011 at 2:47 pm

    tes tes… mama achy mama achy… ada saran supaya beban bunga KPR nya kecil ga? :p

    1. aacchhyy
      Astri Widyastuti July 7, 2011 at 4:06 pm

      hi mama nia, saat ini sudah ada produk bank yg bundling dengan tabungan, dimana saldo tabungan kita bisa juga membantu mengurangi beban bunga KPRnya :)

      1. MamaAlula
        Rina Aulia July 7, 2011 at 4:24 pm

        iklan terselubung nih 2-2nya (-_-)”

  6. ipeh
    Musdalifa Anas July 7, 2011 at 2:49 pm

    Hi mama astri,
    Seneng baca artikelnya, informatif banget. Suka dgn istilah Honeymoon rate-nya. Bener juga kenaikan rate-nya kadang bikin kaget, kenaikannya lumayan juga tapi itusih tergantung plafond nya ya mbak?

    Tfs!

    1. aacchhyy
      Astri Widyastuti July 7, 2011 at 4:11 pm

      terimakasih mbak. policy bank untuk perubahan bunga berbeda-beda mbak, ada yg menyamaratakan semua plafond,ada yg membedakan berdasarkan produk saja, misalnya kenaikan untuk KPR berbeda dgn yg Kredit Multi Guna, ada juga bank yang mempertimbangkan dari plafond KPR nya.

  7. sLesTa
    shinta lestari July 7, 2011 at 3:03 pm

    gak usah jauh2 di amerika, di singapore aja jangka waktu KPR nya itu bisa sampe 35thn loh. lamaaa… kalo pas dapetnya apartmen yang punya masa kepemilikan cuma 99thn, deg2an juga tuh :)

    1. aacchhyy
      Astri Widyastuti July 7, 2011 at 4:21 pm

      cicilan bisa menjadi sangat ringan ya :) Ada wacana pemerintah untuk kepemilikan sampai 70 tahun sih mbak (SHGB sekarang maksimal 30 tahun)hanya kapan implementasinya masih belum diketahui.

      1. sLesTa
        shinta lestari July 7, 2011 at 4:27 pm

        gak ringan sih, soalnya harga properti disini mahaaall banget!! ga kebayang kalo cicilannya di bawah 30thn, gak ada yang sanggup beli rumah rasanya. di amerika masih mendingan loh, harga property masih lebih murah daripada di singapore.

  8. nanad
    swastikha nadia July 7, 2011 at 3:12 pm

    mba achy….paaaaasssssss bangeeeettt…….!!! *jogetjogetkoprol* :D
    baru aja ambil keputusan nekat bwt ambil kpr dan bulan ini baru aja kasih dp-nya..
    Knp nekat?karena aku ma suami masih buta banget ttg seluk beluk KPR..
    Artikel ini sangat mencerahkan!!jadi gak bingung lagi apa yang mo ditanyain kalo pas pilih bank-nya..
    Terima kasiiiiihhhh atas artikelnya ya mbak…..this,really made my day! :D
    *Langsung mau di print biar bisa kasih liat ke suami* :)

    1. aacchhyy
      Astri Widyastuti July 7, 2011 at 4:22 pm

      sama sama mbak, senang bisa membantu :)

  9. Ajeng Amanda
    Ajeng Amanda July 7, 2011 at 3:23 pm

    Wah, bener banget tuh istilahnya honeymoon rate. Kmarin qta dapet 9%. :D
    Bgitu lewat setahun pertama langsung floating dan kena 13 %. hahaha…
    Untung anak masih 1 jadi pengeluaran belum terlalu banyak.

  10. sLesTa
    shinta lestari July 7, 2011 at 3:37 pm

    eh mau nambahin boleh ya mama astri? buat yang mau mencara dream home nya, selain menyisihkan dana untuk KPR, perlu disiapkan dana untuk renov atau mengisi rumahnya juga. soalnya kadang suka kelupaan sekalinya udah dapet, trus ternyata udah ga punya duit lagi untuk benerin yang bocor2 atau memperindah rumahnya, jadi terpaksa nyicil. which is fine, tapi kalo emang dari awal udah direncanakan kan jadinya lebih enak.

    thanks for sharing yaa.. informasi yang bagus buat first-time home owners wannabe :)

    1. sondang
      Sondang July 7, 2011 at 3:52 pm

      whoaaa ini bener banget. untung bocor di rumahku datangnya bertahap :p bener-bener setelah punya rumah, eating out yang berkurang drastis

  11. nanad
    swastikha nadia July 7, 2011 at 3:41 pm

    whoaaa mb shinta…iyaaa ya belum ngecat2,finishing tambahan biar lebih apik,furniture,.. Eerrrggh…*mendadakpusing* :))

  12. dewiamel
    dewiamel July 7, 2011 at 6:27 pm

    mba astri mo nanya ya,

    kalau yg nentuin besar % bunga pinjaman kita per tahun otu siapa y? BI/ Bank terkait?? kok bisa antar bank berbeda. kpr saya kan dah mau masuk thn ke 3 (dari masa 15th). thn pertama fix 14,5%, masuk thn kedua disuruh mengajukan surat peninjauan ulang, alhamdulillah turun jadi 11%, nah di tahun ketiga walaupun saya+suami dah ngajuin peninjauan ulang % bunga (atau apa ya namanya saya lupa) eh tetep naik jadi 13,5% (atau 14,5% ya??). sebenernya ada gunanya gak sih pengajuan peninjauan itu??
    sedih aja dari 11% naik ke 13-14,5% kalau dirupiahkan gak sedikit. oya padahal sekarang saya SAHM. dulu waktu pengajuan KPR kan income bersama.

    thanx n ditunggu pencerahannya.

    1. aacchhyy
      Astri Widyastuti July 8, 2011 at 3:37 pm

      yg menentukan bank yg bersangkutan mbak, dilihat dari kondisi internal dan bunga pasar. SBI hanyalah salah satu komponen yg digunakan utk perhitungan bunga tsb.Surat itu juga bisa diajukan, cuma memang penyesuaian bunga tetap dilihat dari kondisi standar bunga floating bank ybs

  13. adisanita
    adisanita July 7, 2011 at 11:04 pm

    mbak Astri,thanks ya sharingnya, saya skr msh punya cicilan KPR, dan sisa hutang sebetulnya tinggal 10 jt an lagi, cicilan saya dari th.2000 ( 15 th), dan menurut mbak Astri, mending saya lunasin skr, lalu saya ambil KPR rumah baru lagi aja atau gimana ( kepingin yg lebih deket dan lebih besar)

    kalau cicilan KPR itu kan maksimal 30% dari gaji kita ya? jadi kalo gajinya misalnya 5 juta, cicilan perbulan 1,5 jt ya mbak? pingin rumah yg dekat ortu atau dekat kantor, tp harganya diatas 500 jt semua, yg cicilannya pasti bisa dua juta lebih deh…ada solusi ga mbak? makasih sebelumnya

    1. aacchhyy
      Astri Widyastuti July 8, 2011 at 4:04 pm

      Untuk rumah harga 500 juta, dengan DP 20%, dan pinjaman 400 juta, saya coba hitung utk 20 tahun cicilanya saat ini sekitar 3,5 juta mbak :)
      Hitungan konservatif KPR memang sekitar 30%, tapi setiap bank berbeda, ada yg memberi kelonggaran perhitungan lebih dan tergantung range salarynya juga.
      Penting diingat pula bahwa bank juga memperhitungkan semua pinjaman kita di bank manapun termasuk kartu kredit dalam kemampuan mengangsur.
      Karena biaya untuk mengambil rumah juga tidak sedikit, hal itu juga harus menjadi pertimbangan.
      Keputusan kembali lagi ada di cust, apakah cicilan KPR yg sdg berjalan sudah memberatkan? karena kalau tidak, 10 juta rupiah itu bisa saja ditaruh di instrumen lain. Harus dilihat menyeluruh.

      1. adisanita
        adisanita July 10, 2011 at 6:12 pm

        wah, cicilan KPR 3,5 jt/bulan..? kyknya skr masih berat deh, belum sanggup nutupinnya.
        Ok mbak, thanks a lot replynya ya..

  14. NurieLubis
    Nurie Lubis July 8, 2011 at 12:49 am

    Wah mba Astri skalian buka lapak jd KPR advisor aj gmn? Hehe

    Mba, pas banget artikelnya. Aku lg cari2 rumah plus kpr-nya tentu. Tp kl aku n suami tergolong low risk taker, jd pilih syariah aja deh. Biar ga pake deg2an. Hahaha

    Nah kl kpr syariah, apa aja yg hrs diwaspadai ya mba?

    Hihi trims :)

    1. aacchhyy
      Astri Widyastuti July 8, 2011 at 4:14 pm

      hehehe…jangan lupa meminta perincian perhitungan angsuran sampai tenor selesai ya mbak. karena marginnya tetap, harusnya yg diberikan itu sudah pasti , selamat mencicil :D

  15. meraffazhaf
    Lista Meria July 8, 2011 at 9:53 am

    Weiks…bener banget nih pas banget…. pas baru mau ambil kpr eh ada artikel yang bahas ginian, jadi sedikit ada pencerahan….

    Sekedar sharing….aku ngajuin KPR di salah satu bank swasta konvensional yang ada fasilitas cicilan fixed 1 th, 2 th , 5 th n 10 th…Jadi bisa banyak pilihan… :)

  16. ipeh
    Musdalifa Anas July 8, 2011 at 2:35 pm

    Point penting banget nih shin. Kadang lupa menyiapkan dana setelah kpr. Ada temen yg kpr, rumah sudah jadi tapi belom bisa nempatin krn mesti renovasi dapur, pasang sumur bor, septitank, etc. Biayanya juga lumayan, akhirnya ngajuin KTA. sayang juga sihya krn doublepinjaman jadinya.

  17. ninaKriya
    nina kriya July 8, 2011 at 10:29 pm

    haiyaaaa..pas banget nih artikelnya. kebetulan lagi cari2 info tentang KPR untuk kepemilikan rumah. Mba Astri, yang mau ditanyain, tips2 supaya pengajuan KPR kita diterima bank apa ya? Soalnya ga rela juga kalo kudu bayar booking fee yang bisa hangus kalau pengajuan KPR ditolak *emak- emak pelit :P
    TFS ya…

  18. aacchhyy
    Astri Widyastuti July 11, 2011 at 1:55 pm

    yang utama pastikan tidak ada tunggakan di pinjaman apapun mbak, KTA,Kredit mobil/motor, kartu kredit dll. Kalau untuk penghasilan, biasanya bank yg menyesuaikan berapa yg kira2 bisa diberikan pada nasabah tsb.

  19. thearizkia
    thea rizkia July 20, 2011 at 10:37 am

    thanks a lot, mbak buar sharingnya. aku jg kebetulan juga pengen KPR. lagi nyari2 dan bandingin bank yang oke nih:)

  20. NadiraMalik
    NadiraMalik March 18, 2013 at 6:04 pm

    Hallo mba astri, Insyaallah rencanya Ku dan calon suamiku akan KPR rumah mungil, kami bisa meencicil kpr nya tapi kami bingung dengan DP 20% dN Biaya – biaya KPR.menurut mba bagaimana ya klw mba menjadi saya ? Thx mba

  21. rikavega
    rikavega May 16, 2013 at 12:42 pm

    thanks a lot mbak atas infonya…:)
    kebetulan lagi cari info ttg KPR ^^
    pengalaman dr kawan mmg bank syariah lebih pasti cicilannya, belum survey satu” sih :D

  22. ikarosikhah
    ikarosikhah September 8, 2015 at 10:47 am

    Dear mba astri..

    thanks a lot mba buat sharing nya,,mba astri boleh tanya ga klo kita berniat beli rumah second yg pembayarannnya cash tp kita ga punya uang cash kira2 bank bisa kasih pembiayaan juga ga ya..

    thanks before..

Post a Comment

You must be logged in to post a comment.